房屋买卖合同更名应谨慎！

作者：junwu_chen 来源：法问网 发布时间：2008/5/30 23:58:20 点击数：

导读:房屋买卖合同更名应谨慎！2008-1-14法问网junwu_chen前日，一位朋友通过本空间拔通我的电话，询问关于关于商品房买卖合同更名的问题。据其讲述，她与某开发商签定了商品房买卖合同，并按合同约定一次性付…

 

房屋买卖合同更名应谨慎！

 

2008-1-14  法问网  junwu_chen

 

      前日，一位朋友通过本空间拔通我的电话，询问关于关于商品房买卖合同更名的问题。

      据其讲述，她与某开发商签定了商品房买卖合同，并按合同约定一次性付清房款。但她现在因故欲将该房转让给其他人，不知道通过什么方式比较合适。

      我给她的答复是：如果想将该房转让，而又风险最小，那么唯一的方法就是等其取得了房产证后再到房地局办理产权转让手续。这位朋友当即就提出了“合同更名”的问题，因为她的转让需求是非常急迫的。我想，关于合同更名的问题，可能也是很多买房的朋友所关注，在此就作答如下：

      首先，办理合同更名必须要征得合同另一方，即开发商的同意和配合。

      《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

      合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。那么通过该规定，可以看出，办理合同更名必须要征得合同另一方，即开发商的同意和配合。

      其次，商品房买卖合同更名因涉嫌违反法律禁止性规定，存在被认定无效的可能。

      《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。因此，预售商品房的转让，需已竣工且取得房屋所有权证，否则权利人的转让行为无效，如果不是预售商品房那就不影响。
       因此，这位朋友的商品买卖合同进行更名手续的话，首先要征得开发商的同意和配合，其次因为原合同已经备案，且开发商的发票已经开出，那么更名的话就要涉及到发票税费等问题，且该合同更名因系国家政策及法律所禁止，存在很大风险，望慎重！

 

 

 

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