开发商收取诚意金、购房定金、排号费之律师视点

作者：律师新闻观察工作室 来源：网易博客 发布时间：2010/11/26 18:37:48 点击数：

导读:开发商收取诚意金、购房定金、排号费之律师视点时间：2010-03-20来源：网易博客新闻：楼市很多项目在没有得到预售许可证的情况下，收取购房定金、诚意金、排号费。而这些资金被开发商无息占用，用来还贷款或…

 

开发商收取诚意金、购房定金、排号费之律师视点

 

时间：2010-03-20  来源：网易博客

 

新闻：楼市很多项目在没有得到预售许可证的情况下，收取购房定金、诚意金、排号费。而这些资金被开发商无息占用，用来还贷款或者还贷款利息。销售无疑成为了开发商圈钱的工具就此问题北京市隆安律师事务所尹富强律师进行了一定的分析，阐述了一些观点：

1、开发商的这种行为是否违法？具体违法了哪个条款？

北京市隆安律师事务所尹富强律师 ：

从民事责任上来说，开发商一般在收取购房订金、诚意金、排号费的时候都会以谈到房屋的价格或开盘时间，最后却价格相差悬殊、开盘时间也是一拖再拖，甚至最后导致一些购房者购买不到房屋。这样开发商的行为就构成缔约过失责任，根绝我国《合同法》第42条的规定，缔约过失责任是指在合同缔结过程中，一方当事人违反了以诚实信用原则为基础的先合同义务，造成了另外一方当事人的损害，因此应承担的法律后果。使当事人在缔结合同过程中遭受对方的损害时，算是一个较好的救济途径了。

而对于开发商圈钱的行为，从理论上是符合非法集资的，但我国刑法在这方面是没有确切的规定的，我国刑法在非法集资方面有四个罪名，它们分别是非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、欺诈发行股票、债券罪和擅自发行股票、公司、企业债券罪。

但就开发商的这种非法集资行为，是很难构成以上四个罪名。比较接近的一个罪名为集资诈骗罪，但集资诈骗罪是指以非法占用为目的的，使用诈骗方法非法集资并达到法律规定的数额和情节的行为。而开发商的行为，是以非法使用为目的的。

2、、对于购房者来说存在哪些风险？

北京市隆安律师事务所尹富强律师 ：

最大的风险就是有部分人购买不到房，在房价飞涨的年代，一些购房者以为交了所谓的“诚意金”就能买到房子，结果开发商以各种理由拖来拖去，最终房屋价格每平米暴涨1万甚至更多之后，开发商告诉没房子了。而这个“购房不能”最后造成的损失是非常大的，老百姓作为弱势群体维权更是难上加难。而更有甚者，一些开发商，原来交的诚意金也是一直不退，最后是“交钱容易拿钱难”。甚至一些不法开发商捐款而逃，最后是“楼去财空”。

3、屡禁不止的原因是什么？

北京市隆安律师事务所尹富强律师 ：

最主要的原因是一些相应职能部门的不作为，虽然三令五申的出台一些禁令等，但最终到执行层面好多沦为口号，雷声大雨点小。高举大棒，却迟迟不下棒。而开发商也对这些部分研究到位，算出来了，即使违法，最终违法带来的利益也是远远要比守法带来的利益要高。

4、、开发商在钻哪些法律的空子？

北京市隆安律师事务所尹富强律师 ：

我认为法律的空子倒是其次，钻的主要是开发商相对购房人来说处于一个绝对优势的强势地位；而购房人处于一个绝对的弱势，甚至发言权以及维权的机会甚至都很艰难。另外一个最主要钻的是执法不严的一个空子。执法机构的不作为或者执法机构的弱势是根本。

5、法律上需要哪些完善来杜绝这样的现象？

北京市隆安律师事务所尹富强律师 ：

法律上应当对这些所谓的“诚意金”进行定性，当今社会，开发商和购房者并不是一个平等的主体关系，开发商占有太多的强势资源，而购房者是处于明显的弱势，政府部门必须通过一些法律的完善来平衡这种关系。在法律的制定和完善过程中就应当考虑如何保护弱势群体，这样才能使房产交易处于一个平等的地位，才能让这个社会更公平。

另外在法律的完善过程中，要加强监管部门的责任，尤为重要的是要完善监管部门不作为或者不积极作为等的责任，要通过法律进行制约这些掌握公权力的机构和人。要让这些人不敢不作为、不敢乱作为。

我们可以看到，近几年开发商一些非法集资行为破坏了金融管理秩序，损害了公众的利益，甚至危及了社会稳定，有必要予以打击。对于某些危害较大的开发商非法集资行为，仅仅依靠民事责任或行政责任的手段打击还是不够的，必须运用更具威慑力刑事的手段来予以打击和威慑，以维护社会的稳定。