柳州一国企因位置好被逼破产 成房产开发用地

作者：刘浪 来源：东方网 第一财经日报 发布时间：2007/6/6 19:46:40 点击数：

导读:柳州一国企因位置好被逼破产成房产开发用地2007年06月06日　　来源：东方网“类似于玩魔方：四个国有企业改制为一个集团，厂区四合一，也就腾出了房地产开发用地。”律师谭康平如此表达他对此种“国企改制”…

 

柳州一国企因位置好被逼破产 成房产开发用地

 

2007年06月06日　　来源：东方网

 

    “类似于玩魔方：四个国有企业改制为一个集团，厂区四合一，也就腾出了房地产开发用地。”律师谭康平如此表达他对此种“国企改制”的观察。

　　“开发房地产，更多是富个人腰包；我们搞实业，又有望占据国际高端，是长期的，既富了个人，又富了柳州，富了国家，为什么要抽掉我们的跳板呢？”王志丰语含苦楚。

　　一家国企在改制的过程中，最被惦记的是那100多亩的地块，一家房地产公司最终拿下了这块地，并且巧妙地将它从国家划拨的工业用地改变为商业开发用地。

　　一个电器厂的“地祸”

　　133亩土地，本属国有企业柳州市电器厂厂区，土地性质是国家划拨工业土地。

　　2000年12月，柳州市中级人民法院裁定宣告该厂破产，进入破产还债程序，广西柳州佳力电工有限责任公司（下称“佳力电工”）作为收购方出现。厂区地块成为政府对外招商项目，继而成为佳力电工资产重组方案一部分。但是，直到2000年12月宣告破产前，柳州市电器厂厂方领导对此情况“毫不知情”。

　　柳州市电器厂原厂长谭任生认为，是对土地的需求，才有了政府“拉郎配”式的重组和破产，破产是为后面的拿地所作的铺垫。

　　柳州电器厂原党委书记聂安云回忆，当时电器厂的产品有市场，银行贷款不到800万元，资产负债率60%，远低于75%警戒线，而佳力电工银行贷款近亿元，资产负债率逾90%。主管部门为此亲自督阵主持召开职代会，连开三次，前两次未通过，第三次提出“不换思想就换人”，非常艰难地通过了破产提议。

　　“地祸啊！如果厂区地块的价值没有那么大，厂子不至于这样死法！”聂安云感叹。

　　当年的重组由原柳州市机电局主导完成，该局原局长苏东兵不愿再对当年的重组之事作出解释，只是说“当时的说法很多，最后是做了很多工作，才让大家统一了思想认识”。

　　一位当年直接参与重组过程的原机电局负责人透露，当时之所以让佳力电工为主导对电工行业进行资产重组，除了有电工行业自身发展需要的考量外，土地确实是其中的一个重要考虑因素：“原来三家企业，三块地，重组后，变成一家企业，计划通过整合，放在一个厂区，这样就能腾出大片土地——如果佳力电工不搬，当时‘新时代商业港’项目就没法动。”

　　1999年末，柳州市政府决定在佳力电工原厂址建设市重点项目“新时代商业港”，要求其整体搬迁。作为国有资产重组联动配套，柳州市政府2000年11月批复同意《柳州市电工行业资产重组实施方案》（下称《重组方案》），同意佳力电工用土地出让资金收购柳州市电器厂（厂区133亩）和柳州整流器厂（厂区59.58亩），投资控股柳州市微电机总厂，成立佳力电工有限责任公司。佳力电工的三大产品中，将电机、发电设备部分搬往市微电机总厂，变压器部分搬往整流器厂。值得注意的是，后来成为诉讼标的和争议焦点的133亩柳州电器厂厂区，《重组方案》中并未标明其用途。

　　“类似于玩魔方：四个国有企业改制为一个集团，厂区四合一，也就腾出了房地产开发用地。”佳力电工代理律师谭康平如此表达他对此种“国企改制”的观察。

　　一份具私下交易色彩的出让土地协议

　　2001年3月1日，柳州佳力电工、美国龙肯公司、广西协和房地产开发责任有限公司（下称“协和地产”）作为甲、乙、丙三方，联合签署《合作开发房地产协议书》（下称《协议书》），合作内容为联合开发佳力电工收购破产企业——柳州市电器厂占地约133亩的土地，开发项目为总建筑面积约12万平方米的商品房，总投资约1.6亿元人民币。

　　彼时，柳州市政府将此项目定性为中外合资项目。根据协和地产提供的《关于原柳州市电器厂生产用地合作开发有关情况说明》，因外商不能独资在中国进行房地产开发，必须与国内开发商合资，龙肯公司选定协和地产为合作伙伴；后因柳州市电器厂破产，按照柳州市政府批复，由佳力电工继续执行该项目，柳州市有关领导也就此作了批示。

　　按照《协议书》内容，由协和地产按23万元/亩向佳力电工出资，作为“支付取得开发地块使用权的补偿费”，合计人民币3059万元；佳力电工负责将地块由工业用地变为商业住宅用地，并负责将土地使用权证变更到协和地产名下；土地到手后，由协和地产“独自负责项目的整体开发、建设、销售及物业管理，盈亏自负，与甲方（佳力电工）无关”。美国龙肯公司负责项目开发总成本的50%，所付资金先入协和地产账户，再统一转给佳力电工。

　　在谭康平看来，这是一份以获取133亩地块为目标、颇具私下交易色彩的协议文件，佳力电工实际上充当了中间人角色，《协议书》名为合作合同，实际上是土地转让合同，适用的是土地转让方面的法律、法规。谭的这一合同定性，得到了终审法院的采信。

　　谋地者

　　不过，强调外商的对外招商概念，与国内房地产开发项目对外商的限制政策产生冲突，《协议书》名为合作开发，但没有约定成立一个联营体，只是单一强调协和地产“接盘人”的独占地位，这种情况下，为确保合同有效，三方合同改为两方合同（外资方退出合同）。至此不难看出，此前《重组方案》中133亩厂区的用途不作说明，客观上给协和地产的用地规划留下了空间。

　　利益获得者指向协和地产。而这个协和地产早就惦记上了柳州市电器厂的133亩土地。

　　1999年，柳州市电器厂推出变现土地回笼资金的脱困方案。谭任生介绍，当时国内外多家房地产开发商“蜂拥而来”，协和地产正是其中一家，还有南宁市的某房地产商以及深圳某房地产商。协和地产是由当时的工商银行柳州分行介绍来的，称“出价不低于他们”，前提是停止和其他房地产商的接触，展现诚信。

　　当时，南宁市房地产商出价35万/亩、深圳某房地产商出价32万~33万/亩。谭任生接受记者采访时称，协和地产当时已就该厂厂区土地开发问题和他多次接触，原议定是，133亩地中出让60多亩回笼资金，每亩作价“不低于35万”，用以解决电器厂流动资金紧迫问题。然而，2000年1月协和地产拿出的开发规划图，却涵括了全厂区地块，每亩作价仅25万，面积和价钱都和预期相差太远，电器厂为此拒绝了协和地产的规划方案。

　　谭任生称，工行是电器厂主要债权人，“我们得罪不起，就锁定了协和一家，结果他开出25万元/亩，我们已向职代会放出35万元/亩的说法，如此差距无法交待，只得拒绝。”

　　聂安云回顾，2000年4月份，协和地产副总罗某到电器厂解释25万元/亩的开价理由，走时留下“最后通牒”：“你们要签约，就今天签；如果不签，下一次签就不劳你们贵手了。”聂安云说，当时现场目击证人包括书记、厂长等数名厂领导班子成员。

　　沉寂半年后，果然有了结果。柳州市主管部门光临，“议题”赫然是动员电器厂提交破产申请，由佳力电工整体收购。

　　谭任生对当地用地政策颇为熟悉，他的观点是：协和地产对133亩厂区之所以如此热衷，除了地块本身的级差价值外，尚有用国有企业改制政策低成本启动房地产的考量。谭任生介绍，按照柳州市有关政策，房地产开发用地改变属性增值部分，政府提取70%，如果是国企改制，这个比例可降到40%以至于零；同样，房地产开发需一次交够营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等税种，如果采用合作开发形式，只需预先缴纳契税，其他税种待完成售房形成效益后再作考虑，大有运作余地，这也是《协议书》撇开“老地主”柳州电器厂而横空出世的一个重要原因。

　　陷入困局的佳力电工

　　2002年6月，佳力电工获得该地块拍卖成交确认书，土地性质为工业用地。

　　2003年5月12日，佳力电工、龙肯公司、协和地产三家再次联合给柳州市政府具文，要求“按柳政发（1999）114号文有关规定，给予办理电器厂合作项目免征土地出让金手续”。

　　2003年9月27日，柳政办函（2003）34号明确规定佳力电工改制，改制后继续履行与协和地产签订的合作开发协议。这些都让协和地产离拿地的胜利越来越近，但是插曲发生了，佳力电工反悔了，在2003年3月12日，请求解除《协议书》。

　　2002年底，基于种种原因，柳州市微电机总厂退出资产重组范畴，令《重组方案》陷入困局：如果不另找地盘，等于原来佳力电工、电器厂、整流器厂三家合计347亩的占地厂房挤进整流器厂不足60亩的窄小空间，在设备布局上已不存在可能性；另外，整流器厂区处在人口稠密的住宅小区包围之中，按照柳州市环保科研所出具的环保评估结果，电动机、发电机生产过程中排放的含二甲苯的油漆废气，影响200~850米半径的空间，不适宜迁入。

　　佳力电工如今的董事长王志丰透露，由于重组后厂区的实际使用空间缩小，佳力电工2003年2月向柳州市工业控股公司请示，将电机一厂等部门搬往电器厂现有车间厂房内过渡生产，获准后即实施搬迁；2003年3月，佳力电工向柳州市市长递送请求留用原电器厂土地的报告，并同时给协和地产发出请求终止履行《协议书》的函，协和地产随后向佳力电工发出《关于不同意终止履行〈合作开发房地产协议书〉的函》，称佳力电工如果明知争议地块对于公司生存至关重要，不可能用于房地产开发，但却通过签订三方协议，以合作开发房地产的方式取得龙肯公司、协和地产1345万元，用以取得项目土地。取得土地后，却以该土地涉及公司生存不能用作房地产开发为由单方毁约，“这不能不使我们有理由认为贵公司毁约的理由是难以让人信服的”。

　　争端由此而起，至今未息。

　　佳力电工的考虑是：不管是三方《协议书》，还是两方《协议书》，都是在当时特定条件下，由政府的有关部门出面促成，而且这个“合作协议”和《重组方案》不可分割。由于重组方案中最重要一环，佳力电工的电机、发电设备搬往柳州市微电机总厂无法实现，佳力电工与协和地产的用电器厂土地来合作开发房地产的基本条件也就不具备了。

　　谁违反了诚信

　　2005年4月1日，柳州市中级人民法院就三方项目开发协议纠纷一审判决：佳力电工应当继续履行和协和地产签订的《合作开发房地产协议书》。4月10日，佳力电工提起上诉。

　　2005年9月5日，柳州市以柳政函[2005]264号文给广西壮族自治区高级人民法院复函，称“柳州佳力电工有限责任公司已改制为多元投资主体的有限责任公司，全部国有资本已从该公司退出，在符合《城市房地产管理法》规定的房地产转让条件的前提下，柳州佳力电工有限责任公司可以协议方式将房地产转让给广西协和房地产开发有限公司使用。广西协和房地产开发有限公司利用该宗土地进行房地产开发时，必须取得新增经营性土地年度计划，并经市人民政府批准后，办理该宗土地由工业用地改变土地用途为经营性用地，并按规定补交土地出让金差价，才能进行房地产开发项目建设”。

　　2005年11月29日，广西壮族自治区高级人民法院二审判决，驳回上述，维持原判。

　　广西高院的终审判决书宣称：“没有协和公司的资金支持和柳州市人民政府的政策扶持，佳力公司不可能顺利竞拍取得本案争议的土地使用权。”所以，佳力电工的上诉主张“违反了诚实信用原则”。

　　在尚未对该土地进行地价评估、处置方案未报批、土地所有权仍在柳州电器厂手上的情况下，协和地产和佳力电工已事先就该宗土地达成了转让协议，并约定用于房地产开发。如此具争议的法律事实，为什么一、二审仍以“意思真实”结案？谭康平的观点是，《协议书》前前后后均在政府主导下进行，各方确实有“心照不宣”的地方。

记者通过调查发现，佳力电工当年“顺利竞拍”，也有蹊跷：佳力电工先是于2002年6月16日通过“公开拍卖”，购得破产企业“位于柳州市西江路24号某厂所属土地使用权及地面附着物”，竞价成交金额2900万；同年7月2日，清算组又和佳力电工签订《收购柳州市电器厂协议书》，由佳力电工同样出资2900万元，收购破产企业全部资产、员工安置费以及银行债权。同一笔款项两次出资，就是说，一个行为两重目标，既有拍卖获地，又有整体收购，已形同捆绑买卖。由于事态混杂，土地使用权处置没有按照预案审定——地价评估——方案审批——合同签订与变更土地登记等法定程序走动，佳力电工至今没有领取土地权属证书，这种情况下，政府和法院仍坚称涉案地块已实现拍卖方式出让，展现了极其复杂的内中情由。

作者：刘浪 来源：第一财经日报

 

转自：华商网

 

 

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